건축법

제1장 총칙

제1조(목적) 이 법은 건축물의 대지·구조·설비 기준 및 용도 등을 정하여 건축물의 안전·기능·환경 및 미관을 향상시킴으로써 공공복리의 증진에 이바지하는 것을 목적으로 한다.

제2조(정의) ① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.<개정 2009.6.9>

  1. “대지(垈地)”란 「측량·수로조사 및 지적에 관한 법률」에 따라 각 필지(筆地)로 나눈 토지를 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 토지는 둘 이상의 필지를 하나의 대지로 하거나 하나 이상의 필지의 일부를 하나의 대지로 할 수 있다.

  2. “건축물”이란 토지에 정착(定着)하는 공작물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것과 이에 딸린 시설물, 지하나 고가(高架)의 공작물에 설치하는 사무소·공연장·점포·차고·창고, 그 밖에 대통령령으로 정하는 것을 말한다.

  3. “건축물의 용도”란 건축물의 종류를 유사한 구조, 이용 목적 및 형태별로 묶어 분류한 것을 말한다.

  4. “건축설비”란 건축물에 설치하는 전기·전화 설비, 초고속 정보통신 설비, 지능형 홈네트워크 설비, 가스·급수·배수(配水)·배수(排水)·환기·난방·소화(消火)·배연(排煙) 및 오물처리의 설비, 굴뚝, 승강기, 피뢰침, 국기 게양대, 공동시청 안테나, 유선방송 수신시설, 우편함, 저수조(貯水槽), 그 밖에 국토해양부령으로 정하는 설비를 말한다.

  5. “지하층”이란 건축물의 바닥이 지표면 아래에 있는 층으로서 바닥에서 지표면까지 평균높이가 해당 층 높이의 2분의 1 이상인 것을 말한다.

  6. “거실”이란 건축물 안에서 거주, 집무, 작업, 집회, 오락, 그 밖에 이와 유사한 목적을 위하여 사용되는 방을 말한다.

  7. “주요구조부”란 내력벽(耐力壁), 기둥, 바닥, 보, 지붕틀 및 주계단(主階段)을 말한다. 다만, 사이 기둥, 최하층 바닥, 작은 보, 차양, 옥외 계단, 그 밖에 이와 유사한 것으로 건축물의 구조상 중요하지 아니한 부분은 제외한다.

  8. “건축”이란 건축물을 신축·증축·개축·재축(再築)하거나 건축물을 이전하는 것을 말한다.

  9. “대수선”이란 건축물의 기둥, 보, 내력벽, 주계단 등의 구조나 외부 형태를 수선·변경하거나 증설하는 것으로서 대통령령으로 정하는 것을 말한다.

  10. “리모델링”이란 건축물의 노후화를 억제하거나 기능 향상 등을 위하여 대수선하거나 일부 증축하는 행위를 말한다.

  11. “도로”란 보행과 자동차 통행이 가능한 너비 4미터 이상의 도로(지형적으로 자동차 통행이 불가능한 경우와 막다른 도로의 경우에는 대통령령으로 정하는 구조와 너비의 도로)로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 도로나 그 예정도로를 말한다.

    가. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」, 「도로법」, 「사도법」, 그 밖의 관계 법령에 따라 신설 또는 변경에 관한 고시가 된 도로

    나. 건축허가 또는 신고 시에 특별시장·광역시장·도지사·특별자치도지사(이하 “시·도지사”라 한다) 또는 시장·군수·구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 같다)이 위치를 지정하여 공고한 도로

  12. “건축주”란 건축물의 건축·대수선·용도변경, 건축설비의 설치 또는 공작물의 축조(이하 “건축물의 건축등”이라 한다) 에 관한 공사를 발주하거나 현장 관리인을 두어 스스로 그 공사를 하는 자를 말한다.

  13. “설계자”란 자기의 책임(보조자의 도움을 받는 경우를 포함한다)으로 설계도서를 작성하고 그 설계도서에서 의도하는 바를 해설하며, 지도하고 자문에 응하는 자를 말한다.

  14. “설계도서”란 건축물의 건축등에 관한 공사용 도면, 구조 계산서, 시방서(示方書), 그 밖에 국토해양부령으로 정하는 공사에 필요한 서류를 말한다.

  15. “공사감리자”란 자기의 책임(보조자의 도움을 받는 경우를 포함한다)으로 이 법으로 정하는 바에 따라 건축물, 건축설비 또는 공작물이 설계도서의 내용대로 시공되는지를 확인하고, 품질관리·공사관리·안전관리 등에 대하여 지도·감독하는 자를 말한다.

  16. “공사시공자”란 「건설산업기본법」 제2조제4호에 따른 건설공사를 하는 자를 말한다.

  17. “관계전문기술자”란 건축물의 구조·설비 등 건축물과 관련된 전문기술자격을 보유하고 설계와 공사감리에 참여하여 설계자 및 공사감리자와 협력하는 자를 말한다.

  18. “특별건축구역”이란 조화롭고 창의적인 건축물의 건축을 통하여 도시경관의 창출, 건설기술 수준향상 및 건축 관련 제도개선을 도모하기 위하여 이 법 또는 관계 법령에 따라 일부 규정을 적용하지 아니하거나 완화 또는 통합하여 적용할 수 있도록 특별히 지정하는 구역을 말한다.

  제2조(정의) 이 영에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. 

   1. "신축"이란 건축물이 없는 대지(기존 건축물이 철거되거나 멸실된 대지를 포함한다)에 새로 건축물을 축조(築      造)하는 것[부속건축물만 있는 대지에 새로 주된 건축물을 축조하는 것을 포함하되, 개축(改築) 또는 재축(再築)      하는 것은 제외한다]을 말한다.

   2. "증축"이란 기존 건축물이 있는 대지에서 건축물의 건축면적, 연면적, 층수 또는 높이를 늘리는 것을 말한다.

   3. "개축"이란 기존 건축물의 전부 또는 일부[내력벽·기둥·보·지붕틀(제16호에 따른 한옥의 경우에는 지붕틀의 범      위에서 서까래는 제외한다) 중 셋 이상이 포함되는 경우를 말한다]를 철거하고 그 대지에 종전과 같은 규모의      범위에서 건축물을 다시 축조하는 것을 말한다.

   4. "재축"이란 건축물이 천재지변이나 그 밖의 재해(災害)로 멸실된 경우 그 대지에 종전과 같은 규모의 범위에      서 다시 축조하는 것을 말한다.

   5. "이전"이란 건축물의 주요구조부를 해체하지 아니하고 같은 대지의 다른 위치로 옮기는 것을 말한다.

   6. "내수재료(耐水材料)"란 인조석·콘크리트 등 내수성을 가진 재료로서 국토해양부령으로 정하는 재료를 말한다.

   7. "내화구조(耐火構造)"란 화재에 견딜 수 있는 성능을 가진 구조로서 국토해양부령으로 정하는 기준에 적합한      구조를 말한다.

   8. "방화구조(防火構造)"란 화염의 확산을 막을 수 있는 성능을 가진 구조로서 국토해양부령으로 정하는 기준에      적합한 구조를 말한다.

   9. "난연재료(難燃材料)"란 불에 잘 타지 아니하는 성능을 가진 재료로서 국토해양부령으로 정하는 기준에 적합      한 재료를 말한다.

   10. "불연재료(不燃材料)"란 불에 타지 아니하는 성질을 가진 재료로서 국토해양부령으로 정하는 기준에 적합한      재료를 말한다.

   11. "준불연재료"란 불연재료에 준하는 성질을 가진 재료로서 국토해양부령으로 정하는 기준에 적합한 재료를 말      한다.

   12. "부속건축물"이란 같은 대지에서 주된 건축물과 분리된 부속용도의 건축물로서 주된 건축물을 이용 또는 관      리하는 데에 필요한 건축물을 말한다.

   13. "부속용도"란 건축물의 주된 용도의 기능에 필수적인 용도로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 용도를       말한다.

      가. 건축물의 설비, 대피, 위생, 그 밖에 이와 비슷한 시설의 용도

      나. 사무, 작업, 집회, 물품저장, 주차, 그 밖에 이와 비슷한 시설의 용도

      다. 구내식당·직장보육시설·구내운동시설 등 종업원 후생복리시설, 구내소각시설, 그 밖에 이와 비슷한 시설의           용도

      라. 관계 법령에서 주된 용도의 부수시설로 설치할 수 있게 규정하고 있는 시설의 용도

   14. "발코니"란 건축물의 내부와 외부를 연결하는 완충공간으로서 전망이나 휴식 등의 목적으로 건축물 외벽에       접하여 부가적(附加的)으로 설치되는 공간을 말한다. 이 경우 주택에 설치되는 발코니로서 국토해양부장관이 정      하는 기준에 적합한 발코니는 필요에 따라 거실·침실·창고 등의 용도로 사용할 수 있다.

   15. "초고층 건축물"이란 층수가 50층 이상이거나 높이가 200미터 이상인 건축물을 말한다.

   16. "한옥"이란 기둥 및 보가 목구조방식이고 한식지붕틀로 된 구조로서 한식기와, 볏짚, 목재, 흙 등 자연재료로      마감된 우리나라 전통양식이 반영된 건축물 및 그 부속건축물을 말한다.

  ② 건축물의 용도는 다음과 같이 구분하되, 각 용도에 속하는 건축물의 세부 용도는 대통령령으로 정한다.

  1. 단독주택

  2. 공동주택

  3. 제1종 근린생활시설

  4. 제2종 근린생활시설

  5. 문화 및 집회시설

  6. 종교시설

  7. 판매시설

  8. 운수시설

  9. 의료시설

  10. 교육연구시설

  11. 노유자(老幼者: 노인 및 어린이)시설

  12. 수련시설

  13. 운동시설

  14. 업무시설

  15. 숙박시설

  16. 위락(慰樂)시설

  17. 공장

  18. 창고시설

  19. 위험물 저장 및 처리 시설

  20. 자동차 관련 시설

  21. 동물 및 식물 관련 시설

  22. 분뇨 및 쓰레기 처리시설

  23. 교정(矯正) 및 군사 시설

  24. 방송통신시설

  25. 발전시설

  26. 묘지 관련 시설

  27. 관광 휴게시설

  28. 그 밖에 대통령령으로 정하는 시설

제3조(적용 제외) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물에는 이 법을 적용하지 아니한다.

  1. 「문화재보호법」에 따른 지정문화재나 가지정(假指定) 문화재

  2. 철도나 궤도의 선로 부지(敷地)에 있는 다음 각 목의 시설

    가. 운전보안시설

    나. 철도 선로의 위나 아래를 가로지르는 보행시설

    다. 플랫폼

    라. 해당 철도 또는 궤도사업용 급수(給水)·급탄(給炭) 및 급유(給油) 시설

  3. 고속도로 통행료 징수시설

  4. 컨테이너를 이용한 간이창고(「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」 제2조제1호에 따른 공장의 용도로만 사용되는 건축물의 대지에 설치하는 것으로서 이동이 쉬운 것만 해당된다)

  ② 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시지역 및 제2종 지구단위계획구역 외의 지역으로서 동이나 읍(동이나 읍에 속하는 섬의 경우에는 인구가 500명 이상인 경우만 해당된다)이 아닌 지역은 제44조부터 제47조까지, 제51조 및 제57조를 적용하지 아니한다.

  ③ 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제47조제7항에 따른 건축물이나 공작물을 도시계획시설로 결정된 도로의 예정지에 건축하는 경우에는 제45조부터 제47조까지의 규정을 적용하지 아니한다.

  제3조(대지의 범위) ① 「건축법」(이하 "법"이라 한다) 제2조제1항제1호 단서에 따라 둘 이상의 필지를 하나의      대지로 할 수 있는 토지는 다음 각 호와 같다.  <개정 2009.12.14>

   1. 하나의 건축물을 두 필지 이상에 걸쳐 건축하는 경우: 그 건축물이 건축되는 각 필지의 토지를 합한 토지

   2. 「측량·수로조사 및 지적에 관한 법률」 제80조제3항에 따라 합병이 불가능한 경우 중 다음 각 목의 어느 하      나에 해당하는 경우: 그 합병이 불가능한 필지의 토지를 합한 토지. 다만, 토지의 소유자가 서로 다르거나 소유      권 외의 권리관계가 서로 다른 경우는 제외한다.

     가. 각 필지의 지번부여지역(地番附與地域)이 서로 다른 경우

     나. 각 필지의 도면의 축척이 다른 경우

     다. 서로 인접하고 있는 필지로서 각 필지의 지반(地盤)이 연속되지 아니한 경우

   3. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제2조제7호에 따른 도시계획시설에 해당하는 건축물을 건축하는 경우:      그 도시계획시설이 설치되는 일단(一團)의 토지

   4. 「주택법」 제16조에 따른 사업계획승인을 받아 주택과 그 부대시설 및 복리시설을 건축하는 경우: 같은 법      제2조제4호에 따른 주택단지

   5. 도로의 지표 아래에 건축하는 건축물의 경우: 특별시장·광역시장·특별자치도지사·시장·군수 또는 구청장(자치      구의 구청장을 말한다. 이하 같다)이 그 건축물이 건축되는 토지로 정하는 토지

   6. 법 제22조에 따른 사용승인을 신청할 때 둘 이상의 필지를 하나의 필지로 합칠 것을 조건으로 건축허가를 하      는 경우: 그 필지가 합쳐지는 토지

  ② 법 제2조제1항제1호 단서에 따라 하나 이상의 필지의 일부를 하나의 대지로 할 수 있는 토지는 다음 각 호와     같다.

   1. 하나 이상의 필지의 일부에 대하여 도시계획시설이 결정·고시된 경우: 그 결정·고시된 부분의 토지

   2. 하나 이상의 필지의 일부에 대하여 「농지법」 제34조에 따른 농지전용허가를 받은 경우: 그 허가받은 부분      의 토지

   3. 하나 이상의 필지의 일부에 대하여 「산지관리법」 제14조에 따른 산지전용허가를 받은 경우: 그 허가받은       부분의 토지

   4. 하나 이상의 필지의 일부에 대하여 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제56조에 따른 개발행위허가를 받      은 경우: 그 허가받은 부분의 토지

   5. 법 제22조에 따른 사용승인을 신청할 때 필지를 나눌 것을 조건으로 건축허가를 하는 경우: 그 필지가 나누      어지는 토지

  제3조의2(대수선의 범위) 법 제2조제1항제9호에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당    하는 것으로서 증축·개축 또는 재축에 해당하지 아니하는 것을 말한다.  <개정 2010.2.18>

   1. 내력벽을 증설 또는 해체하거나 그 벽면적을 30제곱미터 이상 수선 또는 변경하는 것

   2. 기둥을 증설 또는 해체하거나 세 개 이상 수선 또는 변경하는 것

   3. 보를 증설 또는 해체하거나 세 개 이상 수선 또는 변경하는 것

   4. 지붕틀(한옥의 경우에는 지붕틀의 범위에서 서까래는 제외한다)을 증설 또는 해체하거나 세 개 이상 수선 또       는 변경하는 것

   5. 방화벽 또는 방화구획을 위한 바닥 또는 벽을 증설 또는 해체하거나 수선 또는 변경하는 것

   6. 주계단·피난계단 또는 특별피난계단을 증설 또는 해체하거나 수선 또는 변경하는 것

   7. 미관지구에서 건축물의 외부형태(담장을 포함한다)를 변경하는 것

   8. 다가구주택의 가구 간 경계벽 또는 다세대주택의 세대 간 경계벽을 증설 또는 해체하거나 수선 또는 변경하       는 것

< 용도지역ㆍ지구ㆍ구역 >

○ 용도지역

- 관련법령: 국토계획 및 이용에 관한 법률 (법 제2조 제15호)

- 토지의 이용 및 건축물의 용도ㆍ건폐율(건축법 제55조)ㆍ용적률(건축법제56조)ㆍ높이 등을 제한함으로서 토지를 경    제적ㆍ효율적으로 이용하고 공공복리의 증진을 도모하기 위하여 서로 중복되지 아니하게 도시 관리 계획으로 결    정하는 지역.

1. 도시지역: 다음 각 목의 어느 하나로 구분하여 지정한다.

 가. 주거지역: 거주의 안녕과 건전한 생활환경의 보호를 위하여 필요한 지역

  (1) 전용주거지역 : 양호한 주거환경을 보호하기 위하여 필요한 지역 -50%, 100%, 150㎡

    1) 제1종 전용주거지역 : 단독주택 중심의 양호한 주거환경을 보호하기 위하여 필요한 지역

    2) 제2종 전용주거지역 : 공동주택 중심의 양호한 주거환경을 보호하기 위하여 필요한 지역

  (2) 일반주거지역 : 편리한 주거환경을 조성하기 위하여 필요한 지역 - 60%, 400%, 60㎡

    1) 제1종일반주거지역 : 저층주택을 중심으로 편리한 주거환경을 조성하기 위하여 필요한 지역

    2) 제2종일반주거지역 : 중층주택을 중심으로 편리한 주거환경을 조성하기 위하여 필요한 지역

    3) 제3종일반주거지역 : 중.고층주택을 중심으로 편리한 주거환경을 조성하기 위하여 필요한 지역

  (3) 준주거지역 : 주거기능을 위주로 일부 상업 및 업무기능을 보완하기 위하여 필요한 지역- 70%, 700%, 70㎡

 나. 상업지역: 상업이나 그 밖의 업무의 편익을 증진하기 위하여 필요한 지역

  (1) 중심상업지역 : 도심·부도심의 상업기능 및 업무기능의 확충을 위하여 필요한 지역 - 90%, 1500%, 300㎡

  (2) 일반상업지역 : 일반적인 상업기능 및 업무기능을 담당하게 하기 위하여 필요한 지역 - 80%, 1300%,150㎡

  (3) 근린상업지역 : 근린지역에서의 일용품 및 서비스의 공급을 위하여 필요한 지역 - 70%, 900%,  150㎡

  (4) 유통상업지역 : 도시 내 및 지역 간 유통기능의 증진을 위하여 필요한 지역 - 80%, 1100%, 200㎡

 다. 공업지역: 공업의 편익을 증진하기 위하여 필요한 지역

  (1) 전용공업지역 : 주로 중화학공업, 공해성 공업 등을 수용하기 위하여 필요한 지역 - 60%, 300%, 200㎡

  (2) 일반공업지역 : 환경을 저해하지 아니하는 공업의 배치를 위하여 필요한 지역 - 60%, 350%, 200㎡

  (3) 준공업지역 : 경공업 그 밖의 공업을 수용하되, 주거·상업.업무기능의 보완이 필요한 지역 60%, 300%, 200㎡

 라. 녹지지역: 자연환경ㆍ농지 및 산림의 보호, 보건위생, 보안과 도시의 무질서한 확산을 방지하기 위하여 녹지의       보전이 필요한 지역

  (1) 보전녹지지역 : 도시의 자연환경·경관·산림 및 녹지공간을 보전할 필요가 있는 지역 - 20%, 80%, 350㎡

  (2) 생산녹지지역 : 주로 농업적 생산을 위하여 개발을 유보할 필요가 있는 지역 - 20%, 100%, 150㎡

  (3) 자연녹지지역 : 도시의 녹지공간의 확보, 도시 확산의 방지, 장래 도시용지의 공급 등을 위하여 보전할 필요가        있는 지역으로서 불가피한 경우에 한하여 제한적인 개발이 허용 되는 지역 - 20%, 100%, 350㎡

2. 관리지역(준농림지역): 다음 각 목의 어느 하나로 구분하여 지정한다.

 가. 보전관리지역: 자연환경 보호, 산림 보호, 수질오염 방지, 녹지 공간 확보 및 생태계 보전 등을 위하여 보전이       필요하나, 주변 용도지역과의 관계 등을 고려할 때 자연환경보전지역으로 지정하여 관리하기가 곤란한 지역

 나. 생산관리지역: 농업ㆍ임업ㆍ어업 생산 등을 위하여 관리가 필요하나, 주변 용도지역과의 관계 등을 고려할 때       농림지역으로 지정하여 관리하기가 곤란한 지역 - 20%, 80%

 다. 계획관리지역: 도시지역으로의 편입이 예상되는 지역이나 자연환경을 고려하여 제한적인 이용ㆍ개발을 하려는      지역으로서 계획적ㆍ체계적인 관리가 필요한 지역(대도시 주변 반경 40㎞이내) - 40%, 100%

계획관리와 여타 관이지역의 차이점

    첫째로는 건폐율과 용적율이 다르다. 건폐율과 용적율에 있어서 계획관리지역은 40%와 100%인대 반하여, 생산,        보전관리지역은 20%와 80%로서 농림지역과 같은 수준이다.

    둘째로는 이용할 수 있는 범위가 달라, 숙박시설과 음식점은 계획관리지역에서만 가능하다.

    셋째로는 계획관리지역은 2종지구단위계획을 세워서 아파트도 지을 수 있으나, 여타의 관리지역은 그렇지 않다.

3. 농림지역 - 농지일 경우 (농업진흥구역.농업보호구역), 산지일 경우 (보전산지)

  진흥구역은 사실 농사만을 짓기 위한 토지이다. 물론 농업 경영이나 농업에 직접 관련된 농업인의 시설(주택이     나 농업용시설), 마을공동시설 즉 공공시설만이 일부 허용된다.

  보호구역은 직접적인 농업을 목적으로 하기보다는 농업용수의 확보와 수질보전 그리고 농업환경 등을 보호하기    위하여 필요한 지역으로 설정된 곳이다. 그래서 대부분 농업보호구역은 대체로 저수지 주변이라든지 강이나 개울가   등에 지정된다. 전국의 농지 중 약 17% 정도가 지정되어 있다. 수도권에 다니다 보면 양평 지역의 남한강변이나    안성시의 저수지 주변이 농업보호구역으로 많이 지정되어 있다.

  물이 깨끗하고 경치가 좋은 이유로 전원주택이나 펜션, 가든 등으로 인기 또한 많다. 하지만 지금은 농지법의 개   정으로 숙박업이나 음식점등의 신규건축은 허용되지 않기 때문에 주의를 요한다. 보호구역에서 할 수 있는 행위는 

 법령에 따라 많은 내용이 있지만 대체적으로 관심을 갖을만한 허용 행위는 다음과 같다. ( 농지법시행령 제30조)

  - 3,000제곱미터(900평)미만의 주말농원 ,

  -20,000제곱미터(6000평)미만의 관광농원

  - 1,000제곱미터(300평) 미만의 단독주택(다가구, 다중, 다세대는 불허)

  - 1,000제곱미터(300평) 미만의 슈퍼마켓, 일용품소매점, 의원, 한의원, 치과의원, 탁구장, 체육도장, 동사무소, 소방 

   서, 등 공공건물, 마을공회당, 마을공동구판장

  - 1,000제곱미터(300평) 미만의 기원, 서점, 테니스장, 체력단련장, 당구장, 종교집회장, 공연장, 금융업소, 사무소,      부동산중개업소, 게임제공업소, 사진관, 표구, 학원, 장의사, 동물병원, 독서실

  - 3,000제곱미터(900평)미만의 양수장, 정수장, 공중화장실, 변전소, 대피소 (2006년 1월22일부터 시행한다)

  정리하자면 일단 농림지역 중 진흥구역은 규제가 까다롭고 보호구역은 진흥구역보다는 수월하고 관리지역보다는    까다로운 중간적인 입장이라 보면 될 것이다.

4. 자연환경보전지역

○ 용도지구

  - 관련법령: 국토계획및이용에 관한 법률 (법 제2조 제16호)

  - 토지의 이용 및 건축물의 용도ㆍ건폐율ㆍ용적률ㆍ높이 등에 대한 용도지역의 제한을 강화 또는 완화하여 적용   함으로써 용도지역의 기능을 증진시키고 미관ㆍ경관ㆍ안전 등을 도모하기 위하여 도시관리계획으로 결정하는 지역.

1. 경관지구: 경관을 보호ㆍ형성하기 위하여 필요한 지구

 가. 자연경관지구 : 산지·구릉지 등 자연경관의 보호 또는 도시의 자연 풍치를 유지하기 위하여 필요한 지구

 나. 수변경관지구 : 지역내 주요 수계의 수변 자연경관을 보호·유지하기 위하여 필요한 지구

 다. 시가지경관지구 : 주거지역의 양호한 환경조성과 시가지의 도시경관을 보호하기 위하여 필요한 지구

 2. 미관지구: 미관을 유지하기 위하여 필요한 지구

  가. 중심지미관지구 : 토지의 이용도가 높은 지역의 미관을 유지·관리하기 위하여 필요한 지구

  나. 역사문화미관지구 : 문화재와 문화적으로 보존가치가 큰 건축물 등의 미관을 유지·관리하기 위하여 필요한지구

  다. 일반미관지구 : 중심지미관지구 및 역사문화미관지구외의 지역으로서 미관을 유지·관리하기 위하여 필요한지구

 3. 고도지구: 쾌적한 환경 조성 및 토지의 효율적 이용을 위하여 건축물 높이의 최저한도 또는 최고한도를 규제할     필요가 있는 지구

  가. 최고고도지구 : 환경과 경관을 보호하고 과밀 방지를 위하여 건축물높이의 최고한도를 정할 필요가 있는 지구

  나. 최저고도지구 : 토지이용을 고도화하고 경관 보호를 위하여 건축물높이의 최저한도를 정할필요가 있는 지구

 4. 방화지구: 화재의 위험을 예방하기 위하여 필요한 지구

 5. 방재지구: 풍수해, 산사태, 지반의 붕괴, 그 밖의 재해를 예방하기 위하여 필요한 지구

 6. 보존지구: 문화재, 중요 시설물 및 문화적ㆍ생태적으로 보존가치가 큰 지역의 보호와 보존을 위하여 필요한 지구

  가. 문화자원보존지구 : 문화재·전통사찰 등 역사·문화적으로 보존가치가 큰 시설 및 지역의 보호와 보존을 위하여       필요한 지구

  나. 중요시설물보존지구 : 국방상 또는 안보상 중요한 시설물의 보호와 보존을 위하여 필요한 지구

  다. 생태계보존지구 : 야생동식물서식처 등 생태적으로 보존가치가 큰 지역의 보호와 보존을 위하여 필요한 지구

 7. 시설보호지구: 학교시설ㆍ공용시설ㆍ항만 또는 공항의 보호, 업무기능의 효율화, 항공기의 안전운항 등을 위하여     필요한 지구

  가. 학교시설보호지구 : 학교의 교육환경을 보호·유지하기 위하여 필요한 지구

  나. 공용시설보호지구 : 공용시설을 보호하고 공공업무기능을 효율화하기 위하여 필요한 지구

  다. 항만시설보호지구 : 항만기능을 효율화하고 항만시설을 관리·운영하기 위하여 필요한 지구

  라. 공항시설보호지구 : 공항시설의 보호와 항공기의 안전운항을 위하여 필요한 지구

 8. 취락지구: 녹지지역ㆍ관리지역ㆍ농림지역ㆍ자연환경보전지역ㆍ개발제한구역 또는 도시자연공원구역의 취락을 정    비하기 위한 지구

  가. 자연취락지구 : 녹지지역·관리지역·농림지역 또는 자연환경보전지역안의 취락을 정비하기 위하여 필요한 지구

  나. 집단취락지구 : 개발제한구역안의 취락을 정비하기 위하여 필요한 지구

 9. 개발진흥지구: 주거기능ㆍ상업기능ㆍ공업기능ㆍ유통물류기능ㆍ관광기능ㆍ휴양기능 등을 집중적으로 개발ㆍ정비     할 필요가 있는 지구

  가. 주거개발진흥지구 : 주거기능을 중심으로 개발·정비할 필요가 있는 지구

  나. 산업개발진흥지구 : 공업기능을 중심으로 개발·정비할 필요가 있는 지구

  다. 유통개발진흥지구 : 유통·물류기능을 중심으로 개발·정비할 필요가 있는 지구

  라. 관광·휴양개발진흥지구 : 관광·휴양기능을 중심으로 개발·정비할 필요가 있는 지구

  마. 복합개발진흥지구 : 주거기능, 공업기능, 유통·물류기능 및 관광·휴양기능중 2 이상의 기능을 중심으로 개발·정       비할 필요가 있는 지구

 10. 특정용도제한지구: 주거기능 보호나 청소년 보호 등의 목적으로 청소년 유해시설 등 특정시설의 입지를 제한할     필요가 있는 지구

○ 용도구역

  - 관련법령: 국토계획및이용에 관한 법률 (법 제2조 제17호)

  - 토지의 이용 및 건축물의 용도ㆍ건폐율ㆍ용적률ㆍ높이 등에 대한 용도지역 및 용도지구의 제한을 강화 또는 완      화하여 따로 정함으로써 시가지의 무질서한 확산방지, 계획적이고 단계적인 토지이용의 도모. 토지이용의 종합      적 조정ㆍ관리 등을 위하여 도시관리계획으로 결정하는 지역.

  - 개발제한구역

  - 도시자연공원구역

  - 시가화조정구역

  - 수산자원보호구역

  - 지구단위계획구역

건축허가ㆍ신고 대상

□  건축 허가  (건축법 제11조, 시행령 제8조)

   ㅇ 시장,군수, 구청장의 허가

      - 건축물의 건축ㆍ대수선ㆍ용도변경

          (신축,증축,개축,재축)  (하위시설→상위시설)

   ㅇ 특별시장, 광역시장 허가

      - 21層이상 건축물

      - 연면적 10만㎡이상 건축물

 ※  건축허가 유효기간

      - 허가일로부터 1年이내 착공 불가時 허가 취소

        단, 정당한 사유時 1年 연장 가능

□ 건축 신고  (건축법 제14조, 시행령 제11조)

   ㅇ 바닥면적 85㎡이내 증축ㆍ개축

   ㅇ 연면적 200㎡ 미만이고 3層미만인 건축물의 대수선

   ㅇ 연면적 100㎡이하 건축물

   ㅇ 국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 관리지역ㆍ농림지역ㆍ자연환경보존지역에서 연면적 200㎡미만 3층        미만의 건축물. 다만, 제2종지구단위계획지역 안에서의 건축을 제외한다.

   ㅇ 건축물 높이 3m이하 범위내의 증축

   ㅇ 농업,수산업을 경영하기 위하여 읍ㆍ면지역에서 연면적 200㎡ 이하의 창고

      및 연면적 400㎡ 이하의 축사ㆍ작물재배사

  ※ 건축신고 유효기간

      - 신고일로부터 1년이내 착공 불가시 효력상실 (연장불가)

건축신고대상 건축인·허가 절차(- 100㎡이상의 건축은 건축허가대상)

건축신고절차 :

  건축신고서류 작성- 세움터 접수-신고필증교부-착공신고-착공신고필증교부-공사시공-사용검사신청

건축신고서류작성 - * 땅의 지목이 대지일 경우 구비서류 - 주택의 경우

 - 건축신고서

 - 건축신고도면(건축사가 설계)

 - 배수설비 설치 신고서

 - 오수 정화조 설치 신고서(오수관이 하수 종말 처리장 연결이 안 된 면 지역일 경우)

 - 대지의 소유 또는 사용에 관한 권리를 증명하는 서류(토지등기부 등본, 토지사용승락서 등)

 - 기타 법령에서 제출하도록 의무화 하고 있는 신청서 및 구비서류(해당사항이 있는 경우에 한함)

  * 땅의 지목이 대지가 아닐 경우

 (건축신고 전 또는 협의 처리시)이행하여야 할 사항으로 개발행위 허가신청(필요시)

 - 지목이 대지가 아닌 땅에서 필요 지목이 “전”이나 “답”이면 개발행위허가 신청과 농지 전용 허가(신고)를 하여야    하며, 지목이 “임”이면 개발행위허가 신청과 산지 전용 허가(신고)를 받아야 합니다.

세움터(인터넷건축행정시스템)로 접수

 관계 법령에 의한 협의(필요시)

 - 오수 정화조 설치 신고

 - 배수 설비 설치 신고

 - 도로 점용 허가(필요시)

 - 개발행위허가 또는 농지전용허가(신고)

신고필증교부 

착공신고 - 구비서류

 - 착공신고서

 - 시공자 계약에 의해공사를 할 때(설계약서, 감리계약서, 시공자 자격증 사본)

착공신고필증교부

공사시공

 공사 시행 방법

 - 건축주 직접 건축시공

 - 시공자간 계약에 의한 공사시공 (민간건설 표준 도급 계약서 활용)

사용검사신청 - 구비서류

 - 형황 측량도(필요시)

 - 사용 검사 신청서

 - 정화조 준공 필증

 - 건축물 관리 대장 생성 신청서

 - 건축물 관리 대장(주차장 완공 사진 첨부)

 - 주차장 관리 카드

 - 기타 준공에 필요한 서류

사용승인 필증교부

ps. 지자체마다 건축인허가 신고 절차방식이나 법적용을 담당공무원의 업무처리방식에 따라 다소 편차가 있을 수 있으며, 때에 따라서는 지자체마다 조례안이 달라 법적용에 차이가 발생할 수 있음을 감안하여 지역마다 확인하시고

적용하시기 바랍니다.

용도변경대상 인·허가 절차

용도변경이란?

  건축허가나 사용승인을 받은 기존의 건축물의 용도를 새로운 용도의 건축물로 변경하는 것을 말합니다.

 건축물의 용도변경행위에는 유형적으로 건축물의 용도를 변경하는 행위뿐만 아니라 원래의 용도와 다른 용도로

 사용하는 행위까지 포함되므로 반드시 유형적인 변경을 수반해야 하는 것은 아닙니다. 또한 이미 불법 변경된 건축   물을 그대로 사용하는 것도 용도변경 행위에 포함됩니다.

 건축물이 변경하고자 하는 용도의 건축기준에 맞아야 합니다.

무분별한 용도변경을 막기 위해 2006년 5월9일부터 허가제로 강화가 되었는데, 용도변경 처리방식은 아래와 같은 4가지로 분류된다. 각 처리방식은 모두 9개의 용도군이 기준이 된다.

*9개 용도군

   제1호: 자동차관련 시설군

   제2호: 산업 등 시설군

   제3호: 전기통신 시설군

   제4호: 문회집회 시설군

   제5호: 영업시설군

   제6호: 교육 및 복지 시설군

   제7호: 근린생활 시설군

   제8호: 주거업무 시설군

   제9호: 그 밖의 시설군

1. 용도변경 허가대상

  사용용도를 현재의 용도보다 상위의 용도 군으로 변경할 경우 허가를 받아야 한다.

  [예: 단독주택(제8호 주거업무 시설군)을 근린생활시설(제7호 근린생활 시설군)으로  변경]

2. 용도변경 신고대상

  허가대상과는 반대로 현재의 사용용도보다 하위의 용도 군으로 변경할 경우에는 신고만 하면 된다.

  [예: 근린생활시설(제7호 근린생활 시설군)을 단독주택(제8호 주거업무 시설군)으로 변경]

3. 건축물대장의 기재변경신청대상

  현재의 용도 군과 동일한 용도군 내에서 다른 용도로 변경하는 경우에는 건축물대장의 기재변경을

  신청한다.

  [예: 다가구주택(제8호 주거업무 시설군)을 오피스텔(제8호 주거업무 시설 군)으로 변경]

4. 건축물대장의 기재변경 없이 사용할 수 있는 경우

  건축법 시행령 제3조의 4 별표1의 동일한 목에 속하는 건축물 상호간의 변경

  [예: 사무소(2종 근린생활시설)을 일반음식점(2종 근린생활시설)로 변경]

 ■ 대지면적

  건축법상 건축할 수 있는 대지의 넓이를 말합니다. 대지는 수평투영 면적을 기준으로 산정한다.

  수평투영 면적이라 함은 하늘에서 내려다보이는 수평면적을 말한다.

  대지 안에 건축선(도로너비가 부족할 때 이를 확보하기 위한 선)이 지정되거나, 공원 등 도시계획시설이 결정된 경    우 그 부분은 제외한다.

  대지라 함은 건축물이 축조되는 영역을 말하는 것으로서, 지적법에 의한 각 필지로 구획된 토지를 말한다. 대개의    경우 대지면적은 토지면적과 일치하나, 대지 내에 건축선이 정하여진 경우 등에 있어서는 토지대장상의 면적과 차    이가 있을 수 있다. 즉 대지면적은 건축법(건폐율, 용적률 등)이 적 되는 실제 영역이라 할 수 있다.

  건축허가 및 신고 시에 적용되는 건폐율, 용적률이 대지면적을 기준으로 정해집니다.

  ● 대지지분

   아파트 단지 전체의 면적에서 내가 소유하고 있는 면적(땅)을 말합니다. 재건축 아파트의 경우 대지 지분은 아파     트 평형을 배정 할 때 조합원이 무상으로 배정받을 수 있는 평형의 크기를 결정짓는 가장 중요한 요소가 됩니다.

   그래서 대지지분이 많은 아파트단지일수록, 특히 오래된 아파트(재건축 임박)일수록 좋은 아파트입니다.

  ● 전용률

   건물에 해당되는 용어로서 공급면적(분양계약면적)에서 실제 사용이 가능한 면적의 비율을 말합니다.

   (전용면적/공급면적) 주상복합이나 오피스텔은 일반 아파트보다 서비스 면적인 발코니가 없거나 부족하기 때문에

   공간효율 면에서 다소 불리한 면이 있습니다. 특히 오피스텔은 주택이 아닌 사무실이기 때문에 주차장 면적도 공     급면적에 포함(그래서 아파트보다 전용률이 약간 떨어집니다)되기 때문에 아파트 대비 공간효율이 낮아서 평당      분양가도 약간 낮게 형성되는게 일반적입니다.

 ■ 건축면적

  건축면적은 건폐율 산정시 적용되는 면적으로서 건축물의 수평투영면적으로 산정한다. 이는 지상부분의 건축물의    대지점유부분으로서 , 차양, 처마, 부연 등은 그 이용목적상 길이 1ｍ까지는 면적에서 제외시키며 그 이상 돌출 시    에는 전용성의 의도가 있는 것으로 보아 건축면적에 포함시킨다. 또한 지표면상 1ｍ 이하의 부분은 이전의 지하층    등의 규정 시 지하구조물의 연장으로 보아 지상층의 점유부분으로 보지 않는다.

  그러나 창고는 3m를, 한옥의 추녀는 2m를 제하고 나머지 부분만 포함시킨다.

  옥외 계단과 일반건축물의 발코니는 돌출된 길이 여부와 관계없이 모두 건축면적에 포함시키며, 지하층은 지상으    로 1m 이상 돌출된 때에만 건축면적으로 산정한다.

■ 바닥면적

  바닥면적은 건축면적 산정방법과 같다. 벽이나 기둥의 외벽으로 둘러쌓인 수평투영면적으로 산정한다.

  바닥면적은 건축물대장이나 등기부에 기재되는 권리 면적을 말한다.

  발코니는 건축면적 산정과 달리 다음과 같다. 모든 건축물의 발코니는 난간의 설치 여부와 관계없이 발코니 총면    적에 발코니가 접한 외벽 길이에 1.5m를 곱한 값을 공제한 면적을 바닥면적에 산입한다.

  다음의 경우에는 바닥면적에 포함시키지 않는다.

    ○ 필로티와 유사한 경우로서 그 부분이 공중 또는 차량의 통행에 이용되거나 차량의 주차에 전용될 때

    ○ 공동주택의 필로티

    ○ 층고가 1.5m 이하인 다락

    ○ 승강기탑, 계단탑, 장식탑, 굴뚝, 더스트슈트, 옥상과 옥외 및 지하에 설치하는 물탱크, 기름탱크, 냉각탑 등

    ○ 공동주택의 지상층에 기계실, 어린이 놀이터, 조경시설을 설치한 층

 ■ 연면적

  1) 원칙

   연면적이란 건축물의 각층 바닥면적의 합계를 말한다.

   건축물 전체규모를 말할 때의 연면적은 항상 지하층을 포함한다(지하층 내의 물탱크, 기름탱크 등 제외).

  2) 예외

   용적률 산정시의 연면적에서 제외되는 면적

    ① 지하층 부분의 면적

    ② 지상층의 주차용(당해 건축물의 부속용도 인 경우에 한함)부분

    ③ ｢주택건설기준 등에 관한 규정｣에 의한 주민공동시설의 면적

    * 지상층의 주차장은 피로티 구조와 관계없이 제외됨

 ■ 건축물의 높이

  지표면으로 부터 당해 건축물의 상단까지의 높이로 산정한다.

  - 건축물의 최고 높이를 말함

   * 높이산정의 기준점 : 지표면

   ps) 지표면이 경사질 경우는 건축물이 접하는 대지의 가중 평균면을 기준으로 한다.

■ 층수

   ① 지상층만으로 산정(지하층은 제외)

   ② 부분에 따라 그 층수를 달리하는 경우 - 가장 많은 층수로 산정

   ③ 옥상부분 : 건축면적의 1/8을 넘는 경우 층수에 산입(주택법 규정에 의한 사업계획승인인 대상인 공동주택       

       중 세대별 전용면적 85㎡ 이하인 경우에는 6분의 1)

   ④ 층의 구분이 명확하지 않을 때 : 4ｍ마다 1개층으로 산정

■ 건폐율

  건축면적의 대지 면적에 대한 비율로 대지안에 건물을 얼마만큼의 면적으로 지을 수 있나를 나타냅니다. 즉 건물    의 바닥 면적이 땅 면적을 어느 정도 차지하고 있는지를 비율로 나타낸 것으로 이해하시면 되겠습니다.

  공식으로 나타낸다면 건폐율 = 건축면적 ÷ 대지면적 ×100 (%)

  다시 말해서 100평의 땅의 건폐율이 50%라고 한다면 바닥면적 50평에만 건축물을 지을 수 있습니다.

  우측의 그림처럼 가로 10mX세로 10m 즉 100㎡의 대지가 있습니다.

  그리고 그곳에 바닥 면적이 가로 7.75m, 세로 7.75m 즉 60㎡ 면적의 건물이 있다면 건폐율은 얼마일까요?

  공식을 대입해 보면 60㎡ ÷ 100㎡ ×100(%) = 60%

  즉 건폐율은 60%가 되는 것입니다.

  그리고 나머지 40%는 공지로 조경, 주차 및 휴식공간으로 사용 합니다.

 ■용적율

  대지면적에 대한 지상 건축물의 연면적의 비율입니다

  즉 땅 면적에 건축물 전체면적을 몇 배까지 지을 수 있는가를 나타내는 비율로

  공식으로 나타낸다면 용적률 = 연면적 ÷ 대지면적 ×100(%)입니다

  다시 말해서 100평의 땅의 용적율이 200%라고 한다면 총 200평의 건물을 지을 수 있는 것입니다.

    면적이 100㎡ 대지에 한 층의 면적이 60㎡인 건물이 있습니다.

    그런데 이 건물이 3층 건물입니다.

    이렇듯 한 층에 60㎡ 면적씩 3개 층으로 이루어 진 건물이라면

    건물의 전체 면적 즉 연면적은 60㎡ * 3층 = 180㎡가 되겠습니다.

    여기서 연면적에는 지하 면적과 지상 층의 주차장으로 사용되는 면적은 용적률을 산정하는 연면적에서 제외합니다. 다행히 여기서는 그런 면적이 없습니다

   그러면 이제 위의 용적률 공식을 대입해 볼까요?

    180㎡(연면적) ÷ 100㎡(대지면적) × 100(%) = 180% 즉 용적률은 180%입니다.

   다시표현 하면 이 건물은 땅의 면적에 약 1.8배의 면적으로 지어진 것입니다

 (예제) 집을 새로 짖고자 하는데 대지의 면적이 99㎡입니다 즉 30평 입니다.

  건폐율과 용적률은 자치단체마다 조례로 정해져 있기 때문에 약간의 증감이 있으므로

  여기서는 서울시 2종일반주거지를 기준하여 건폐율 60%, 용적률 200% 이하로 적용해 보겠습니다.  

  그러면 건폐율은 대지가 99㎡에 60%를 적용하면 99 × 0.6 = 59.4㎡가 됩니다 약 18평 되겠네요... 즉 한 층의 면적을 약 18평 정도까지 지을 수 있다는 것입니다.

  용적률은 200% 이하까지 건축이 가능하니까 대지 99㎡에 200%면 99 × 2 = 198㎡ 약 60평. 즉 연면적은 약 60평까지 건축이 가능합니다.

  용적률로 하면 대지 99㎡에는 전체 연면적을 198㎡까지 지을 수 있지만, 건폐율 규정대문에 한 층의 면적이 약60㎡를 넘을 수 없으니 연면적을 다 찾아 먹지 못합니다. 한 층 즉 바닥면적은 60㎡를 넘길 수 없습니다. 여기서    층 개념이 나오게 됩니다.

  한 층으로는 용적률 허용 면적까지 못 찾게 되니까 2층 3층 4층 이런 식으로 위로 건축물을 올려 짖게 됩니다.

  그러면 용적률 한도까지 건축하려면 위로 몇층 까지 올려야 하는지 계산해 볼까요?

  용적률은 최고 198㎡까지 지을 수 있었습니다.

  그리고 건폐율을 적용한 한 층의 면적은 최고 약 59.4㎡ 이었습니다.

  그러면 198 ÷ 59.4 = 3.333층이 나옵니다. 즉 한 층의 면적을 59.4㎡씩 해서 3층을 올릴 수 있고  나머지 4층을    19.8㎡를 더 지을 수 있습니다.

  결론은 최고 4층 높이까지 지어야 허용 용적률을 다

  찾아 건물을 지을 수 있다는 것입니다.

  건축행위에는 일조권제한이나 도로사선제한 등 높이를 제한하는 건축법 규정이 또 있기 때문에 경우에 따라서는 법에서 허용하는 용적률을 다 찾아서 지을 수 없는 경우가 많이 있습니다.

  이러한 이유로 집이 바로 앞,뒤로 있으면서도 어느 집은    값이 높게 나가고 어느집은 그보다 싸게 매매될 수 밖 에 없는 경우가 생기게도 됩니다.